Торговая недвижимость: движение к мультиформату

Достаточный потенциал для развития торговой недвижимости имеется на окраинах, особенно там, где только начинают или продолжают создаваться новые микрорайоны (например, на Сельме). А вот в центре Калининграда, по мнению экспертов, рынок торговых центров близок к предварительному насыщению. Для торговых площадей, в отличие от офисов, не существует отдельной классификации. «Класс помещению присваивает рынок, - убежден Алексей Михеев, руководитель службы аренды УК «Виктория-Девелопмент». - Если оно расположено в популярном торговом центре, который активно посещается покупателями, и как следствие востребован арендаторами, то можно говорить о соответствии помещения высшему классу».

Спрос

Помещения в торговых центрах, как правило, предлагаются в аренду. Хотя часть площадей может быть и продана, как, к примеру, в «Акрополе». Но такая практика обычно усложняет управление комплексом и, кроме того, сами собственники не слишком заинтересованы в продаже.

Для арендатора при выборе помещения, прежде всего, имеет значение место комплекса, транспортная доступность как на личном, так и на общественном транспорте. Самые интересные площади находятся в комплексах, расположенных в центре города. Об этом красноречиво свидетельствуют и списки ожидающих освобождения помещения, и наблюдающийся сейчас дефицит предложения. Как правило, в успешных торговых объектах свободных помещений нет, – вакантные площади появляются только в результате смены арендаторов. Но ротация происходит нечасто, поскольку они заключают долгосрочные договоры. Средний срок – пять лет, минимальный – один год.

Больше всего востребованы помещения площадью от 50 до 100 кв. м, именно такие площади и составляют основную долю предложения. Но спрос в этом сегменте (в ряде центров) превышает предложение приблизительно на 15-20%.

Выбирают не только арендаторы, но и арендодатели (и/или управляющие компании). Главный критерий – соответствие общей концепции торгового центра. Имеет значение и еще один немаловажный фактор – известность и жизнеспособность марки (т.е. ее конкурентоспособность, ценовая политика и рекламная стратегия брэнда), которая планирует арендовать площади под свой магазин. В отдельных случаях арендодатель даже может отказаться сдавать помещение компании, которая, по его мнению, не вписывается в общую концепцию комплекса.

Процент с оборота

Заключение договоров аренды происходит на конкурсной основе, учитывается как раскрученность марки, так и финансовая состоятельность и способность платить более высокую арендную ставку. Она рассчитывается, как правило, индивидуально, и окончательная цифра зависит от площади помещения, этажа, места размещения в самом центре. В Калининграде эта сумма, как правило, варьируется от 30 до 100 евро/кв. м в месяц. «Арендная ставка может возрастать в зависимости от инфляции, - комментирует Елена Бавула, коммерческий директор компании ADG Property Management Kaliningrad. - Арендодатель ориентируется, во-первых, на рынок, в частности, - на предложения конкурентов, а во-вторых, на общую экономическую ситуацию».

Московская практика расчета арендной ставки как процента от оборота у нас не применяется, хотя эксперты считают, что именно к этому формату арендных отношений рынок должен постепенно придти в ближайшие годы.

Обслуживание

Связующее звено между арендаторами и собственником - управляющая компания. Обычно она берет на себя ответственность по управлению центра (общее администрирование, навигация, клининг, охрана), обслуживанию инженерных систем и мест общего пользования, маркетингу (общему продвижению центра, необходимость в котором пока недооценивается собственниками площадей), благоустройству прилегающей территории, а также занимается поиском арендаторов. «Объем полномочий может различаться, - добавляет Игорь Шкробов, генеральный директор ООО «Управляющей компании «Акрополь». – Это зависит от грамотности руководства, специфики центра, уровня подготовки персонала и состава».

Развитие

Многофункциональный комплекс (МФК) имеет, как минимум, два эксплуатационных назначения. Стандартные составляющие центра – это сочетание торгово-офисной, торгово-развлекательной или торгово-офисной-развлекательной функций. Но чтобы привлечь дополнительную целевую аудиторию расширения набора услуг и увеличения торговых площадей уже недостаточно. В условиях рынка, насыщенного предложением, конкурентное преимущество дает мультиформатная концепция торгового центра, способная существенно повысить рентабельность объекта. По мнению специалистов, готовность компаний пересматривать свой формат вызвана тем, что потенциал имеющегося формата постепенно исчерпывает себя, приостанавливая дальнейшее развитие.

Если проанализировать ситуацию на западном рынке, то можно заметить другую тенденцию - МФК соединяют в себе коммерческую (торговые и офисные помещения) и жилую (гостиницы) составляющие. В России это направление пока только начинает развиваться, - в Калининградской области аналогичная концепция будет реализована в Clover Citycenter.
Грядущее перенасыщение торговыми площадями, безусловно, повлияет на качество предложения, хотя замкнутость региона делает маловероятным значительное повышение планки требований. Местным игрокам, чтобы достойно выдерживать конкуренцию, нужно иметь четкую концепцию развития. Алексей Михеев, руководитель службы аренды УК «Виктория», считает, что востребованными будут те комплексы, где управляющая компания или собственник смогут привлечь посетителей чем-то новым и необычным. «Важно не просто сочетать торговую функцию с развлекательной, - говорит он, - но и увеличить в несколько раз спектр предлагаемых развлечений, повысить качество развлекательных услуг. Например, торгово-развлекательный комплекс, сочетающий торговлю, досуг и спортивно-оздоровительные заведения. Или МФК комплекс с торговыми помещениями, офисами и гостиницей».

Что ожидает рынок?

До конца текущего года специалисты прогнозируют стабильный прирост арендных ставок, но в оценке изменений расходятся во мнениях. Кто-то предрекает увеличение на 5%, а некоторые убеждены в повышении ставок более чем на 10% на качественные торговые помещения. В ближайшие два года — с ростом конкуренции — дифференцирование арендных ставок будет усиливаться, причем зависеть это будет как от местоположения объекта, так и от его класса и концепта.

«Сейчас рынок торговой недвижимости находится в неоднозначном положении. Одни аналитики считают, что в связи с кризисом, большие центры и супермаркеты сдадут свои позиции перед сегментом отдельных и небольших магазинов, по ценовому предложению аренды и товаров. Другие высказывают мнение, что «малому» сектору пережить трудные времена будет значительно сложнее из-за разницы в оборотах, и его часть могут «поглотить» конкуренты-гиганты, - считает Петр Чариков, маркетолог Gamma Property Management. - На данный момент наблюдается снижение спроса, но, могу предположить, что это снижение, носит временный характер. Арендные ставки падать не будут, а, наоборот, с ростом инфляции могут подняться. Но, так или иначе, насколько верны те или иные предположения и прогнозы, покажет время».

Торговые площади в Калининграде*

Текст: Дарья Берносевич