Кто приобретает?
Однако тех, кто покупает недвижимость, но бизнес в Германии вести не собирается, гораздо больше. На первом месте среди них находятся американцы. Именно на их долю, по словам немецких риэлтеров, приходится половина покупок жилья в Дрездене. Иностранцы приобретают квартиры в этой стране как для собственного использования (к примеру, для детей, которые едут на обучение), так и для получения дохода от аренды.
«Последние три года жильем в Германии стали интересоваться россияне, - говорит Лариса Старосотская, заместитель генерального директора агентства недвижимости ООО «Сфера Жилья». - В основном, это бизнесмены, имеющие там свое дело. Часть из них приобретает дома площадью до 200 кв. м. Поскольку сейчас рынок недвижимости стоит, то, к примеру, домик в деревне с земельным участком на берегу моря можно купить (в аренду на 99 лет) за 15 000 евро. Другая часть россиян приобретает жилье эконом-класса площадью до 120 квадратных метров». Доля калининградцев среди них еще мала, - пока они только прицениваются к домам и земельным участкам.
По мнению другого эксперта – Алексея Котерева, свободного маклера из Берлина, массового наплыва покупателей недвижимости из России пока не наблюдается. Скорее можно говорить о единичных покупках недвижимости бизнесменами с инвестиционными целями.
Запад и Восток
Стоимость квартир и коттеджей в Германии складывается из многих факторов: месторасположение, год постройки, наличие в городе высших учебных заведений, этажность (жилье в малоэтажном доме дороже, чем в высотке примерно на 15-20 %), состояние инженерных систем, инфраструктура района и т.д. В целом, предложение немецкого рынка недвижимости объемно и разнообразно. «Можно найти любой объект - от старой заброшенной сельской усадьбы и дачного домика на берегу озера в лесу до современного элитного жилья с бассейном», - говорит Алексей Котерев.
Особенность местного рынка – разница в ценах на недвижимость, расположенную на территории бывшей ГДР, и в западногерманской части. К примеру, если на Востоке средняя стоимость квадратного метра составляет от 800 до 2000 евро, то на Западе она стартует уже от 1300 и доходит до 3500 евро. Особняком стоит и Бавария, где цена квадратного метра варьируется от 2000 до 10 000 евро.
Самое недорогое городское жилье – в столице Германии - Берлине. «Однушку» площадью 35,5 кв. м в модернизированном доме постройки 1961 года (советский проект) можно купить за 39,5 тысяч евро. А 38-метровая однокомнатная квартира в здании, возведенном в 1930 году, стоит еще меньше – около 33 тысяч евро. Жилплощадь в домах довоенной постройки обойдется дороже. К примеру, квартиру площадью 46,8 кв.м в доме, возведенном в 1910 году, продают уже за 54 тысячи евро. Двухкомнатную квартиру площадью 70-76 кв. м можно купить за 55-60 тысяч евро, пятикомнатную площадью 165 кв. м – за 75 тысяч евро.
Одним из наиболее дорогих немецких городов является столица Баварии - Мюнхен. Двухкомнатную квартиру площадью 40 кв. м здесь предлагают за 124 тысячи евро (3100 евро/кв.м), а объект площадью 80 кв.м – за 260 тысяч евро (3250 евро/кв.м).
В Дрездене, Ростоке, Эрфурте, Коттбусе цены на жилье колеблются от 1,3 до 2 тысяч евро за квадрат.
Стабильно высокий спрос наблюдается на недвижимость в Баден-Бадене - европейском курорте со знаменитыми термальными источниками. Однокомнатную квартиру площадью 48 кв.м. там можно купить за 65-70 тысяч евро, «двушку» площадью 50-75 кв.м.– за 95-110, а «трешку» площадью 78 кв.м. – за 125 тыс. евро.
Активно застраивается Потсдам - столица федеральной земли Бранденбург. Этот некогда провинциальный город теперь привлекает состоятельную публику. Виллы на берегу озера можно приобрести за 2,5 млн. евро и выше. Двух и трехкомнатные квартиры - от 100 до 300 тысяч евро.
При выборе участка для строительства дома (иностранцы могут без каких-либо ограничений приобретать землю в Германии) риэлтеры советуют принять во внимание разницу в ценах на землю. Так, одна сотка в пригороде Берлина стоит 1,8 тысячи евро, в черте города она может оцениваться уже в 11 тысяч евро, а в центре дойти до 100 тысяч. Покупка земли со старым домом, который можно разобрать и вывезти, освободив место для строительства, иногда обходится на 20-30 % дешевле, чем приобретение одного участка.
Прогноз
«В настоящий момент цена предложения составляет 80%, а иногда и 100% от номинальной стоимости, - комментирует Алексей Котерев. – На аукционах по судебным распродажам стоимость объектов доходит до 50% от рыночной цены. Это можно объяснить отсутствием спекулятивного интереса и преобладанием предложения над спросом». Впрочем, дальнейшего падения цен эксперты не прогнозируют, полагая, что она достигла минимальной отметки. Кроме того, ожидается всплеск интереса со стороны иностранцев к земельным участкам с небольшими домиками в пригородах для проведения отпуска, а также увеличение объема инвестиций в доходные дома. По подсчетам специалистов рынка недвижимости, прибыль от капиталовложений при сдаче жилого объекта в аренду сейчас составляет 6-15% годовых (при ежемесячных «погашениях» вложенного капитала за счет арендной платы).
В выгодном положении находятся сейчас и покупатели объектов коммерческого назначения. К примеру, в Берлине помещение для магазина, кафе или хлебопекарни площадью 40-50 квадратов на первом этаже с выходом на улицу стоит порядка 30 тысяч евро.
Налоги
При покупке любой недвижимости новый собственник должен уплатить налог в размере 3,5 % от суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи (в Берлине этот налог выше - 4,5%). Плюс 1 - 1,5 % предстоит заплатить за услуги нотариуса. Работа агентства недвижимости оценивается в 3,5-7,4 % (в каждой федеральной земле ставки разные) от общей суммы сделки. При переходе участка земли от одного владельца к другому оплачивается взнос в размере 2% от покупной цены. Если приобретается сельскохозяйственная земля или производственные площади, налог на покупку недвижимости может достигать 6%.
Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и составляет 0,5-1,5% от ее стоимости, это составляет, в среднем, 50-100 евро за сотку земли, на которой находится объект.
Расходы по содержанию жилья
Электричество - 0,15€ за кВт.
Газовое отопление - 0,06 за кВт.
Вода - 2,73 € за куб.м.
Вывоз мусора, уборка территории и другие услуги - 1,50 - 2,00 €/ за кв.м.
Виза
Приобретение квартиры или дома в Германии автоматически не дает права постоянного проживания в этой стране, только упрощает получение шенгенской визы (для нее не требуется приглашение).