Какова ситуация с долевым строительством в Калининградской области? Когда и как правительство планирует помочь в решении проблем тех, кто доверил свои деньги недобросовестным застройщикам? На вопросы Клопс.Ru ответил и.о. министра строительства Калининградской области Амир Кушхов.
- С какими результатами по распутыванию проблем дольщиков областной минстрой заканчивает этот год?
- Результаты умеренно оптимистичные. В этом году нам во взаимодействии с местными властями, добросовестными застройщиками и активными дольщиками удалось завершить строительство и ввести в эксплуатацию 4 дома: три в ЖК "Ясная поляна" на улице Толстого в Калининграде и один объект ООО "Твоё жильё" в Зеленоградске. Таким образом, областное правительство помогло решить проблемы 200 дольщиков. При нашем содействии с 2011 года жильё получили более 2000 дольщиков.
- Ожидаются ли ещё хорошие новости до конца года?
- Да, планируем, что в конце этого - начале следующего года решится вопрос ещё 150 человек, купивших жильё у проблемных застройщиков ООО "Инвест", ООО "Мы строим дом" и ООО "Архпроект-строй". Все объекты – это 11 зданий – находятся в Калининграде.
- Сколько всего дольщиков ожидают получения своих квартир?
- На сегодняшний день в перечне проблемных объектов находятся 22 дома. В них "зависли" квартиры 860 граждан. По каждому дому разработан план мероприятий по вводу в эксплуатацию. Согласно этому документу в 2016 году должны быть достроены 6 объектов, где квартиры получат 234 гражданина, в 2017 году – оставшиеся 5 объектов, жильё в которых приобрели 476 человек. Таким образом, проблемы дольщиков будут решены.
- Включены ли дольщики "Новой Сельмы" в общее количество, которое вы озвучили?
- Нет. Дело в том, что по федеральному и областному законодательству жилкомплекс "Новая Сельма", застройщиком которого выступает АО СК "РосСтрой", входящее в холдинг СУ-155, не может быть отнесён к проблемным объектам. Но это вовсе не означает, что мы сидим, сложа руки, и ожидаем, когда проблема перейдёт в "терминальную" фазу. Наоборот, мы используем каждую возможность, чтобы не допустить переход объекта в разряд проблемных, жилкомплекс СУ-155 – как раз такой пример.
Решение вопроса "Новой Сельмы" находится на личном контроле губернатора Николая Цуканова. Недавно под его руководством прошло совещание с участием главы Калининграда, где было особое внимание уделено СУ-155, и указано, что горадминистрация также должна активно подключиться к разрешению напряжённой ситуации.
Напомню, Николай Цуканов оказался единственным из глав 12 субъектов России, где у СУ-155 остановились стройки, кто обратился в Минстрой РФ с предложением создать рабочую группу по решению проблем дольщиков холдинга. Сегодня группа, её возглавил министр ЖКХ и строительства РФ Михаил Мень, успешно функционирует, приняты все принципиальные решения, в частности, о санации СУ-155. На этой неделе в Москве должны пройти финальные переговоры, после которых мы ожидаем, что финансирование "Новой Сельмы" возобновится уже в декабре текущего года. Это позволит ввести в эксплуатацию первый дом комплекса в марте следующего года. Остальные три объекта будут достроены в апреле, мае и сентябре соответственно.
- А дольщики "РосСтроя" в курсе проводимой работы? Не так давно они жаловались на нехватку информации о судьбе их жилья.
- Возможно, это сбой внутренней коммуникация между дольщиками "Новой Сельмы". Чтобы держать их в курсе дела, я лично встречаюсь с активом раз в неделю. Кроме того, закреплённые за объектом сотрудники министерства всегда открыты для общения. У дольщиков есть их телефоны, по которым всегда можно уточнить информацию. Более тог, я дал им свой личный мобильный телефон. Чтобы обеспечивать дольщиков "Новой Сельмы" актуальной информацией, держу связь напрямую с курирующим вопрос СУ-155 замом главы Минстроя России Олегом Бетиным, с которым созваниваюсь чуть ли не ежедневно.
- Не так давно прошла информация, что с проблемами столкнулись члены ЖСК "УФСИН-СТИ" в Малом Исаково. Там члены кооператива могут лишиться жилья из-за того, что их соседи выиграли суд о признании незаконной реконструкции с надстройкой дополнительных этажей в доме на Пушкинской, 12. Областной минстрой в курсе проблемы?
- Да, члены кооператива приходили ко мне на личный приём в ноябре. Проблема в том, что ещё в 2010 году жители первых этажей дома на Пушкинской, 12 выиграли дело о незаконности реконструкции с надстройкой новых этажей. Однако в 2011 году кооперативщики в судебном порядке признали незаконной отказ соседей в даче согласия на реконструкцию.
Сейчас, чтобы расставить все точки над i, в Гурьевском районном суде находится иск о признании реконструкции дома с надстройкой законной. Третьей стороной в деле выступает администрация городского округа, поддерживающая требования истцов. Мы со своей стороны также в рамках возможностей и законодательства поддерживаем членов кооператива, которые хотят сохранить своё жильё, в частности, оказываем юридическую помощь.
- Учитывая нарастание напряжённости на рынке жилья, связанной с макроэкономической ситуацией, прогнозирует ли минстрой появление новых дольщиков?
- К сожалению, от появления новых проблемных объектов в сложившихся условиях зарекаться нельзя. Ситуации бывают разные. Например, есть застройщики, которые просто могут не рассчитать свои силы и не исполнить вовремя обязательства перед гражданами. Если такие компании имеют желание достроить объект, то всё не так страшно – региональные и местные власти окажут содействие, поскольку наша общая цель защитить права граждан. Но есть и такие организации, которые вне зависимости от макроэкономической ситуации изначально настроены на создание "пирамид". В подобных случаях особую роль должны играть правоохранительные органы, поскольку в рамках административного производства оградить граждан от мошенников очень сложно.
Поэтому исключать появление новых проблемных нельзя. Однако правительство области делает сегодня всё возможное для профилактики негативных явлений на рынке жилья. В том числе, минстрой работает на упреждение, проводя семинары для потенциальных дольщиков, публикуя полезную информацию на своём официальном сайте, оказывая бесплатную юридическую помощь и проводя анализ финансового здоровья застройщиков.
- Может, стоит публиковать "чёрные списки", чтобы люди не покупали квартиры у мошенников?
- Возможно, но, по моему убеждению, подобная инициатива должна исходить от строительного сообщества, так как недобросовестные организации в первую очередь мешают работать надёжным компаниям, подрывая доверие к строителям в целом. В любом случае, в "чёрные списки" компании включаются только по решению суда. Поэтому более целесообразно говорить о "белых списках" сильных застройщиков, чья компетенция и добросовестность подтверждены временем и практикой. Работа по созданию критериев надёжности компаний и формированию "белого списка" сейчас ведётся региональным Союзом строителей совместно с Торгово-промышленной палатой.
Министерство строительства со своей стороны публикует официальную информацию о проблемных объектах и застройщиках-банкротах. Данные есть в открытом доступе. Кроме того, каждый гражданин вправе обратиться в министерство за дополнительными разъяснениями, если у них возникают сомнения. Также на базе Фонда жилищного и социального строительства проводятся бесплатные юридические консультации по вопросам "долёвки".
- Что делается для защиты дольщиков в будущем?
- Безусловно, более того, скажу, что Калининградская область в этом плане находится в передовиках. Мы совместно с профессиональным сообществом активно включились в подготовку поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве. Предложения региона за подписью губернатора Николая Цуканова были направлены в соответствующую рабочую группу Минстроя РФ. Основной смысл – сохранить "долёвку", но при этом максимально обезопасить граждан от возникновения проблем с застройщиками.
Как это сделать? Во-первых, установить требования, предъявляемые к застройщику в части размера собственного капитала. Это может быть фиксированная сумма или процент от сметной стоимости возводимого жилья. Во-вторых, чётко прописать, что является целевым расходованием средств дольщиков, и обязать тратить деньги граждан только на те объекты, в которых они потом получат жильё. Одним из механизмов здесь может быть использование банковских спецсчетов, списывать средства с которых можно только на чётко определённые нужды. В-третьих, ввести уголовную ответственность за "нецелёвку". Плюс к этому необходимо разработать меры по раскрытию данных, что облегчит контроль за деятельностью застройщиков как со стороны компетентных органов, так и самих граждан.
Ещё один вопрос, который требует урегулирования – это определение роли органов местного самоуправления в контроле долевого строительства. Глава региона неоднократно обращал внимание на то, что имеется диспропорция в распределении ответственности за проблемные объекты. Так, муниципалитеты выделяют компаниям земельные участки, обеспечивают техприсоединение, выдают разрешение на строительство, получают арендную плату от застройщиков. Если же возникают проблемы, то местные власти зачастую самоустраняются, а обязанность помогать людям – это закреплено федеральным и региональным законодательством – возлагается на региональное правительство, которое не имеет для этого никаких ресурсов, например, тех же земельных участков, которые можно было бы отдавать добросовестным инвесторам под обязательство обеспечить жильём обманутых дольщиков. Поэтому по поручению главы региона областной минстрой готовит пакет предложений по конкретизации роли муниципальных образований в контроле долевого строительства и установлению их ответственности в случае появления обманутых дольщиков.