О трендах в строительстве жилья и коммерческих объектов, РБК Калининград побеседовал с руководителем группы компаний «Калининградский торгово-строительный холдинг» Александром Качановичем.
О рынке жилья, ценах и застройщиках
По итогам 2021 года Калининградская область вошла в топ регионов России по объемам введенного жилья и росту стоимости квадратного метра. Традиционно больше всего строят в Калининграде и приморских муниципалитетах. Областной центр вышел в лидеры по объему жилищного строительства на душу населения с показателем 2,04 квадратных метра на человека, уступая при этом Краснодару, Новороссийску, Тюмени, Уфе, Екатеринбургу, Владивостоку и Казани.
— Стоимость жилья за два года сильно выросла. И стройматериалы подорожали, и спрос у приезжих покупателей высокий. Александр Николаевич, как считаете, это хорошо для региона или нет? И не получится ли так, что из-за дороговизны калининградцы скоро не смогут купить жилье в своем родном городе?
— С ростом цен на жилье связано четыре фактора. Я буду говорить сейчас конкретно про наш регион, потому что в каждом регионе свои условия, которые часто невозможно унифицировать. Так вот, действительно, в Калининградской области одной из причин удорожания жилья стал спрос, и он связан с интересом к региону. Вторая причина — удорожание себестоимости. Третья — желание застройщиков строить достойную недвижимость и, одновременно, требования власти к архитектурным, фасадным решениям. И четвертая — я не по степени важности, а просто перечисляю — изменение принципов строительства и введение эскроу-счетов. Это один из основополагающих факторов, который влияет на рост цен.
Объясню. Представим, что у нас есть земельный участок, условно на 10 тыс. кв. м и мы хотим построить дом. Банк нам говорит: вложите не менее 10%. Возьмем строительную себестоимость: например, 60 тыс. руб. за кв. м, из которых 10 тыс. руб. — это первоначальные вложения, которые должен сделать застройщик. Мы потратили свои средства на строительство. Дальше у нас начинается привлечение банковского финансирования.
Мы продаем по 100 [тыс. руб. за кв. м], потому что есть же еще стоимость земли, которую тоже нужно включить в цену, есть налоги, оплата расходов по службе заказчика и так далее. Чтобы построить дом и вернуть кредит, нужно продать половину квартир, а чтобы набрать 50 тыс. из 100 за кв. м, — продать вторую половину. И те деньги, за которые мы продаем, застройщик не получает, они лежат на эскроу-счетах (специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обязательств. — Прим. РБК Калининград), а собственником счета является покупатель-дольщик. Застройщик их взять не может. Такая система полностью демотивирует от продажи 100% квартир на этапе строительства. Застройщику выгодно продать на этапе строительства половину квартир. Если он продаст все, то эти деньги лягут на какие-то счета, а он их получит только после ввода дома в эксплуатацию. Чего эти деньги будут стоить? Что он на них сможет купить?
Более того, в строящемся доме квадратный метр продается за 100, а в уже построенном, например, за 120 или за 140 тыс. руб. Застройщик может сделать ремонт в квартирах и еще дороже их продать, потому что зачастую приезжающие из других регионов покупатели предпочитают полностью отремонтированные и даже меблированные квартиры, чтобы не тратить свое время, а сразу заселиться.
И, повторюсь, эта система со счетами, которая нужна, чтобы обезопасить дольщиков, демотивирует застройщика. Когда он начинает объект, то знает, сколько денег ему нужно взять в банке в кредит, сколько нужно положить денег на эскроу-счета. Там же ставка, процент по кредиту рассчитывается от суммы наполнения, количества денег. Любой застройщик понимает, что ему проще набрать половину, платить минимальный процент по кредиту, тогда оставшиеся метры — это будет его чистый денежный поток, свободный от кредита. Зачем продавать все, зная, что только через полтора года он сдает дом? Вы знаете, что будет в нашей стране через полтора года? И какими будут стоимость квадратного метра или курс валют? И многие застройщики говорят: «Лучше я в квартирах останусь». И это сильно снижает предложение на рынке. А рынок балансируется за счет спроса и предложения.
Эта система со счетами, которая нужна, чтобы обезопасить дольщиков, демотивирует застройщика. Когда он начинает объект, то знает, сколько денег ему нужно взять в банке в кредит, сколько нужно положить денег на эскроу-счета. Там же ставка, процент по кредиту рассчитывается от суммы наполнения, количества денег. Любой застройщик понимает, что ему проще набрать половину, платить минимальный процент по кредиту, тогда оставшиеся метры — это будет его чистый денежный поток, свободный от кредита.
Почему был такой сумасшедший рост цен? Государство ввело программу льготной ипотеки. Это стимулировало спрос, и даже те, кто не думал покупать жилье, побежали это делать. Сумма по ипотеке, проценты ниже процента инфляции. Не говоря уже о капитализации, удорожании стоимости самого объекта. Итак, с бесплатной, назовем ее так, ипотекой застройщикам становится невыгодно продавать, они начинают лимитировать количество метров.
И еще один момент. Не всем застройщикам банки дают кредиты. Как следствие, какая-то их часть автоматически или укрупняется, или уходит с рынка. Что, в свою очередь, еще уменьшает предложение. И все это балансируется резким ростом цены. Вот такая новая реальность.
Александр Качанович — бизнесмен, девелопер, инвестор.
Родился в Калининграде 27 апреля 1980 г. Выпускник лицея № 23.
Учредитель и директор организаций, работающих в основном в премиум-сегменте в сфере строительства, управления имуществом и производства стройматериалов.
Руководитель группы компаний «Калининградский торгово-строительный холдинг», известной элитными жилыми комплексами «Рыбная деревня — 2», «Дом со львами», «Амалиенау-хаус», апарт-комплексом со спа-центром «Баден-Баден». В 2020 году выкупил под реконструкцию одну из старейших гостиниц Светлогорска — «Русь».
— С продажей квартир в новых элитных комплексах проблем нет?
— Нет.
— Вы строите часто на самых лакомых участках земли в самых выгодных районах Калининграда или на побережье. Как вам удается вот так стабильно, годами получать именно такие, наверняка ведь много желающих? Ваши интересы кто-то лоббирует во власти?
— Да нет, конечно. Покупаем, как требует Земельный кодекс, на торгах или просто у владельцев земли. У нас с государством был только один опыт сотрудничества — это «Рыбная деревня», и то, мы там появились в конце 2017 — начале 2018 г. как экстренный инвестор. К нам обратились, потому что предыдущий инвестор, который брался возводить комплекс, не выполнил обязательства, не построил протокольный маршрут по набережной. То есть мы в начале, перед тем, как строить жилой комплекс, за свои деньги сделали набережную из гранита с фонарями. Сейчас, правда, будем переделывать ее, делать качественно лучше. А все остальное — это просто рыночные отношения.
— Что сегодня выгоднее строить в регионе — жилье или коммерческую недвижимость?
— Мы сочетаем жилье и коммерческие объекты. Невозможно концентрироваться на чем-то одном: у разных секторов в разное время бывают взлеты и падения, поэтому диверсифицируемся. Коммерческое строительство, конечно, сложнее, потому что оно требует привлечения высокого уровня специалистов, которых зачастую в регионе нет. Мы сейчас находимся на стадии проектирования еще трех спа и напрямую столкнулись с этой проблемой.
Коммерческое строительство, конечно, сложнее, потому что оно требует привлечения высокого уровня специалистов, которых зачастую в регионе нет. Мы сейчас находимся на стадии проектирования еще трех спа и напрямую столкнулись с этой проблемой.
— Где вы их берете?
— По всему миру, даже не в России. Нанимаем их в качестве консультантов и собираем решения, которые приняты в мире. Мы пытаемся привнести что-то новое в каждый проект, то, чего не было, — оно более захватывающее, потому что ты в нем больше развиваешься.
О дефиците кадров и материалов
— Дефицит рабочих рук на стройплощадках есть? Насколько сильно история с пандемией и оттоком мигрантов влияет на региональный рынок?
— Оговорюсь, что я не политик и выскажу свою точку зрения как бизнесмен. Мое мнение: я не вижу строительный сектор без трудовой миграции. То есть выполнять те темпы работ, которые есть сейчас на частных и государственных объектах, без использования труда мигрантов невозможно. Будут ли они из стран Азии, из Беларуси, с Украины — это уже другой вопрос. У человека, который работает вахтовым методом, есть определенная психология. Для него начать работать в 7 утра и закончить поздно вечером, пока позволяет световой день, — это норма. Потому что он приехал сюда работать! Местные жители не всегда готовы работать в таком ритме и очень часто хотят, чтобы им было предельно комфортно. Это входит в противоречие с таким понятием, как строительство.
Выполнять те темпы работ, которые есть сейчас на частных и государственных объектах, без использования труда мигрантов невозможно. Будут ли они из стран Азии, из Беларуси, с Украины — это уже другой вопрос.
Есть поговорка: строителю мешают четыре вещи — это зима, весна, лето и осень.
На стройке всегда много факторов, которые не способствуют скорости работы, поэтому нужно иметь команду, готовую с тобой в определенный промежуток времени бросить все силы и сделать необходимый рывок. Давайте возьмем Светлогорск. В городе в течение года очень сильная ветровая нагрузка и работать под краном невозможно. И поэтому в какой-то день в Калининграде стройки работают, все хорошо, а в Светлогорске нет. Ветра нет только летом, а летом у нас что в Светлогорске? Большой туристический поток! И вот эти факторы тоже влияют. Поэтому очень важно, чтобы команда с тобой шла на прорыв. Поэтому и психология людей, которые хотят работать и зарабатывать, несмотря на то, что на стройке сдельная заработная плата и не бывает оклада у рабочих, совершенно другая… Что касается дефицита, то он всегда был, есть и будет, это норма жизни.
— Ваш холдинг наверняка, как и другие строительные компании, «споткнулся» о дефицит стройматериалов, который сложился в прошлом году?
— Последние полгода показали, что регион очень уязвим и к его развитию надо очень серьезно готовиться как власти, так и бизнесу. Я уверен, что все сделали выводы и что в 2022 г. эта ситуация не повторится. Мы, по крайней мере, увеличиваем мощности хранения разных видов строительных материалов, чтобы иметь некий запас. Наверное, более инфляционного года, чем 2021-й, в плане удорожания стоимости стройматериалов я не припомню за всю историю. И сейчас, подавая в расчет себестоимость новых проектов, меньше тысяч 60–70 рублей за кв. м уже закладывать не получается никак. И это мы считаем только строительную себестоимость, не включая стоимость земли. И вот, когда ты это считаешь, то понимаешь, что уже абсолютно недостижимы те замечательные цифры, по которым можно было несколько лет назад по цене 40 тыс. руб. за кв. м купить квартиру с некоторой маржой застройщика. К ним можно вернуться только в случае какого-то катастрофически глубокого кризиса.
Наверное, более инфляционного года, чем 2021-й, в плане удорожания стоимости стройматериалов я не припомню за всю историю. И сейчас, подавая в расчет себестоимость новых проектов, меньше тысяч 60–70 рублей за кв. м уже закладывать не получается никак. И это мы считаем только строительную себестоимость, не включая стоимость земли.
Но на самом деле в удорожании кв. м я вижу и плюсы. Вопрос доступности жилья я не рассматриваю, потому что зарплаты тоже растут — пропорционально или непропорционально росту цен на недвижимость, это уже другой вопрос. Все зависит от совести работодателей, от государственных программ льготной ипотеки, которая во многом влияет на доступность, и от многого другого — я это оставляю за скобками. Вижу первично другие плюсы. Например, когда кв. м стоит дорого, он позволяет застройщику иметь 20–30% наценки, значит, использовать качественные и дорогие материалы в строительстве домов, в отделке фасадов и мест общего пользования, в благоустройстве. То есть, если ты строишь и стремишься сделать квадратный метр по 30–35 тыс. руб., продаешь за 40 тыс., ты считаешь каждую копейку и думаешь: вот я на фасады могу сделать клинкерный кирпич или не могу? И понимаешь, что в этом месте не можешь, потому что просто не вписываешься в себестоимость. Конечно, та цена, которая есть сейчас, позволяет застройщикам быть свободнее в использовании материалов.
На рынке осталось не так много застройщиков, уровень оставшихся уже сформирован — я их всех знаю — и строить так, чтобы возникли вопросы к их репутации, они не хотят.
— Покупка кирпичного завода — это была реакция на дефицит?
— Да, недавно прошла сделка, мы приобрели кирпичный завод [в поселке Железнодорожный]. Думаю, что к концу февраля дадим первую продукцию. Планируем в этом году выйти на ежегодную мощность производства 50 млн штук условного кирпича в год — различного вида продукции. Весь кирпич, который мы планируем производить, будет оставаться и реализовываться в регионе. Рассчитываем, что за счет этого немного уйдет дефицит строительных материалов на рынке.
Дополнительный и самый главный плюс производства именно керамических изделий по сравнению с другими материалами в том, что сырье для них есть в регионе. То есть, чтобы произвести керамические изделия, нужно взять глину, песок, все это правильно перемешать и отпрессовать, разрезать и обжечь. Все! У тебя есть готовая продукция. А чтобы сделать силикатный кирпич или газосиликатный блок, нужно привезти из другого региона или другой страны цемент, известь, их производство во многом зависит от входящего сырья. Так что именно керамика и развитие производства керамических изделий на рынке позволят немного увеличить независимость и стратегическую безопасность региона. Плюс к этому, что касается керамики, могу сказать, что это еще и лучший стеновой материал для жилья, для более комфортного пребывания людей. У нас все немецкие строения из керамики, они стоят сотню лет и с ними все в порядке.
Именно керамика и развитие производства керамических изделий на рынке позволят немного увеличить независимость и стратегическую безопасность региона. Плюс к этому, что касается керамики, могу сказать, что это еще и лучший стеновой материал для жилья, для более комфортного пребывания людей.
— Почему в области раньше не начали производить стройматериалы? Невыгодно?
— В Калининградской области есть такое понятие — эффект масштаба. В регионе живет миллион человек, и многие производства — хоть, например, ручек — ставятся из расчета количества жителей: на миллион населения производится миллион ручек. А завод ручек на миллион уже не делают, его делают минимум на два миллиона, потому что иначе себестоимость ручки будет выше. Заводы ставят в центре Европы на пять миллионов и реализуют по многим странам.
Вывезти из региона продукцию — это целая история. Какие-то сложные продукты «Содружество» (калининградский агрохолдинг, крупнейший переработчик-экспортер в РФ. — Прим. РБК Калининград) вывозит, имея цепочку полного цикла, а что-то другое… Обратите внимание: десятки сборочных производств позакрывались. Раньше у нас собирали телевизоры, холодильники, сейчас этого нет. Чтобы организовать новое производство, нужен тот самый эффект масштаба. И вот эта тенденция с начала 90-х заложила в регионе историю «купи-продай»: мы ездили в Польшу, в Литву, в Белоруссию, покупали стройматериалы подешевле. В Белоруссии, например, 10 млн человек, даже Литва — около 3 млн человек — это другой рынок. Плюс, Литва — Евросоюз, они ставят предприятие на большее и вывозят часть продукции туда. Естественно, что их завод условных ручек производит не миллион, а пять миллионов штук, и последние полмиллиона получаются по малюсенькой себестоимости и могут быть проданы и в Калининград.
Нас сейчас «закрыли», везти с большой России дорого, цены на стройматериалы выросли, поэтому и появился интерес самим их производить. Если бы цены на стройматериалы оставались на том же уровне, новые предприятия в регионе не строились бы.
О гостиницах, СПА, санаториях и глобализации
— Вы несколько раз заявляли, что хотите сделать санаторно-курортный кластер, а получается, что строите по большей части отели и гостиницы. Почему?
— Сейчас в Светлогорске мы выходим на строительство пятизвездочной гостиницы. Там же запустили «Баден-СПА». Что такой формат отдыха будет настолько востребован, мы и сами не ожидали. Единственное — запуск и реальная эксплуатация спа показали, что при всей своей востребованности это не высокодоходный бизнес, потому что у него очень большие издержки. И теперь я понимаю, почему в нашем регионе столько лет не строят аквапарки! Экономически окупить один аквапарк и даже один спа сложновато. Вот поэтому мы и запускаем такой симбиоз, когда будет целая череда различных спа. Будут гостиницы, будут комплексные продукты обслуживания туристической инфраструктуры. Через это мы и планируем получить и загрузку, и окупаемость, и возврат инвестиций.
— Это и есть шаг к санаторно-курортному кластеру?
— Да, «Баден» — это первый продукт, первая ласточка. Будут еще и другие спа. Кроме того, у нас уже есть разработанная стратегия по строительству санатория для реабилитации иммунной системы. Мы планируем в своих объектах — и в Светлогорске, и в Зеленоградске — сделать филиалы этого санатория. В этом мы, наверное, первые в Калининградской области постсоветского пространства. Системно к развитию туристической отрасли начали подходить недавно. Да, строились единичные отели… Государству надо сказать огромное спасибо, оно вкладывало огромные деньги в инфраструктуру, в строительство дорог, променадов, ни один частный инвестор никогда этого не сможет физически оплатить. Но с позиции бизнеса — именно организации мест размещения, организации мест лечения, культурного досуга — вот такого у нас серьезно не было. Мы постараемся это сделать на европейском уровне.
У нас уже есть разработанная стратегия по строительству санатория для реабилитации иммунной системы. Мы планируем в своих объектах — и в Светлогорске, и в Зеленоградске — сделать филиалы этого санатория. В этом мы, наверное, первые в Калининградской области постсоветского пространства.
— А финансирование? Государственно-частное партнерство?
— Нет, наша частная инициатива. Будем получать лицензии, будем получать все допуски, привлекать специалистов.
— На одном из недавних заседаний градсовета, во время обсуждения реновации гостиницы в Светлогорске вы говорили, что сегодня на рынке спрос на большие гостиницы с большим количеством номеров. Это то, что нас ждет в Светлогорске и Зеленоградске?
— Это не ждет, это уже есть! Ну вот пример: всем нравится посещать большие торговые центры. Давайте вспомним 15 лет назад улицу Пролетарскую с плотной чередой небольших магазинов.
Имея желание что-то купить, многие зачастую шли именно туда. После того как построились такие центры, как «Европа», «Балтия-молл» и так далее, большая часть населения стала посещать их и именно там закупаться. Почему? Потому что масштаб самого объекта позволяет дать человеку максимум: возможность погулять, отдохнуть, поесть, посмотреть кино, что-то купить, получить впечатление от еще каких-то развлечений... Вот примерно такая же история идет и с гостиницами.
Номерной фонд в чистом виде не является больше основополагающим, нужно к нему предлагать какие-то дополнительные услуги: спа, санаторий, определенные конференц-мощности.
Плюс экономика — штука абсолютно упрямая, ее никто не отменял: если на ресепшене стоит один человек, этот один человек может принять гостей как на 20 номеров гостиницы, так и на 40. Просто его зарплата будет разнесена на другой оборот гостей.
Мы провели переговоры с десятком гостиничных сетей, совершенно разными! Вот в этом кресле сидел и представитель «Хилтона» (гостиничной корпорации, имеющей 4200 отелей в 93 странах мира. — Прим. РБК Калининград), и представители других известных гостиничных брендов! И все они в один голос говорят: если гостиница меньше 100 номеров, мы свой бренд на такую гостиницу не повесим.
Почему? Потому что «для вас это будет убыточно. А если для вас это убыточно, то вы не сможете в нормальном виде поддерживать наш бренд, выполнять наши требования и будете нас позорить. Поэтому такое предложение нам просто неинтересно». Да, может быть гостиница и на 80 номеров, сказал представитель одного из брендов, но если речь пойдет о небольшом здании, например, в центре Рима, куда просто физически больше 80 номеров не поместится, и есть уверенность, что у вас там будет 100% заполняемости. Тогда да! А так у всех стандарт от 100 номеров.
И те, кто остается на рынке с небольшим номерным фондом, через какое-то время будут вынуждены уйти чисто по экономическим причинам, так как появятся сетевые гостиницы…
Судите сами. Вы можете заселиться в гостиницу, заплатив, условно, 5 тысяч рублей за номер и за эти деньги получить первоклассный завтрак, посетить спа, бассейн, фитнес-зал, и все это будет входить в стоимость. Или за эти же 5 тысяч вы снимите однокомнатную квартиру в 500 м от моря, которая не даст вам ни того уровня обслуживания, ни такой степени комфортного пребывания. Старый вид бизнеса, старый вид размещения — это маленькие гостиницы и частный фонд — начнут потихонечку уходить или трансформироваться в семейный бизнес, где владельцы будут работать в нем сами и получать доход в виде заработной платы.
— То есть идет тренд на глобализацию?
— Абсолютно! Он уже на рынке сформирован, и вопрос только в одном — когда… Объективно, 2020–2021 гг. в очередной раз усилили туристический поток в регион. Больше 70% отзывов положительные. Это говорит о том, что, скорее всего, туристы будут. И если не произойдет какого-то форс-мажора, ну, например, если очень резко не подорожают авиабилеты, или не закроют Калининград как направление, или, не дай бог, не случатся какие-то политические форс-мажоры — то количество приезжающих в регион будет только расти и расти. А когда есть спрос, то автоматически появляется возможность под этот спрос сделать качественное предложение мест размещения, мест развлечения. Такая у нас логика.
— А как же наша изюминка — маленькие курортные городки с «пряничными» домиками, бывшими немецкими особняками? Как при такой конъюнктуре рынка учитывать историко-культурную среду, особенности пространства?
— Приведу пример. Я любил бывать в Берлине и нигде в этом городе не видел, чтобы строили здания так, как их строили немцы 100 лет тому назад. Везде современная архитектура. Восстановление, конечно, бывает, но вновь построенного здания с фахверками (от Fachwerk — архитектурная конструкция, состоящая из отдельных перекладин, которые служат несущей основой. — Прим. РБК Калининград) нигде в Германии я не видел.
Правительство нашей области выбрало уникальный инструмент, я считаю, очень правильный — градостроительный совет, где в честных дебатах архитекторы могут между собой высказывать свои пожелания. Мне как инвестору не критичен тип и стиль архитектуры. Более того, я скажу, что вентилируемые фасады, клинкерный кирпич, который мы используем, и алюминиевые окна значительно дороже, нежели вот эта наша калининградская мокрая штукатурка — «кенигсберка». То есть мы выбираем более дорогой вид строительства и более долговечный, и здания лучше эксплуатируются.
Нам не критично, какой выбрать тип фасада, архитектуры. Но никто уже в мире не строит здания, которые были популярны 100–200 лет назад. Ну никто замки не строит! Есть новые технологии, по ним реализуются объекты. Градсовет высказывает свое мнение, дает рекомендации, которые мы, безусловно, в своих проектах учитываем. В последнее время мы даже стараемся привлекать не всегда калининградских архитекторов, чтобы была возможность получить новый взгляд, свежие идеи, а не только вариться внутри определенного сообщества.
Почему в Берлине рядом стоят старое здание и «стекляшка», и это всем нравится? А у нас не нравится, нам сложно об этом судить.
Нам не критично, какой выбрать тип фасада, архитектуры. Но никто уже в мире не строит здания, которые были популярны 100–200 лет назад. Ну никто замки не строит! Есть новые технологии, по ним реализуются объекты.
— У любого общественного мнения есть основание — почему-то люди так думают…
— Конечно, невозможно не учитывать мнение людей, для которых ты реализуешь проект, но давайте порассуждаем: кто такие туристы, местные жители и в чем развитие.
Представьте, что в Светлогорске, о котором мы начинали говорить, нет туристов. Но он имеет статус курорта федерального значения. Курорт федерального значения он потому, что у него есть лечебный статус, есть грязи, минеральные воды и так далее. Статус предполагает, что туда приезжают отдыхать и лечиться жители всей страны. Предположим, что по какой-то причине люди в Светлогорск лечиться не едут. Тогда зачем государству строить там театр эстрады, променад, делать дорогой ремонт дорог, вкладывать деньги в инфраструктуру, в парки? Тогда у города не должно быть внешнего финансирования — ни регионального, ни федерального, а только муниципальное — те налоги, которые собираются с жителей и тратятся на нужды муниципалитета. Что было бы в Светлогорске, если бы он жил только за счет собственных небольших налогов? Там нет ни производственных предприятий, ничего. Объективно город живет за счет туризма. Туристы, которые оставляют зарплату, платят обслуживающему персоналу, едят в кафе и покупают сувениры, — именно они и формируют доход местных жителей.
Но в то же время, к сожалению, местные жители туристов недолюбливают! Не все, конечно, а какая-то часть. При этом, повторю, их доход зачастую напрямую зависит именно от туристов.
Что было бы в Светлогорске, если бы он жил только за счет собственных небольших налогов? Там нет ни производственных предприятий, ничего. Объективно город живет за счет туризма. Туристы, которые оставляют зарплату, платят обслуживающему персоналу, едят в кафе и покупают сувениры, — именно они и формируют доход местных жителей. Но в то же время, к сожалению, местные жители туристов недолюбливают!
И как здесь найти консенсус? А его не может быть! У одной группы свои интересы, у другой — другие. Какой идеальный город для местных жителей? Это череда небольших домиков... Желание жить абсолютно тихо, но при этом иметь идеальные дороги, променады, пляжи, иметь первоклассные рестораны и спа и... никого! И цены, которые были 20 лет назад. Утопическая картина! Я не чиновник и могу себе позволить так сказать. Такая вот логика, к сожалению, у многих: мы купили здесь дом, нас все устраивает, зачем нам развитие? А им отвечают: а для чего государство уже вложило такие огромные деньги в Театр эстрады, для чего сделало променад, для чего оно вкладывает в благоустройство парков?! Для того, чтобы повысить туристическую привлекательность региона! Теперь давайте представим, что было бы, если бы в Калининград не ехало такое количество людей на ПМЖ, как и туристов. За счет чего жила бы экономика региона?
— Порт? Грузоперевозки?
— Я не большой специалист по порту и перевозкам, но думаю, если сравнить наши характеристики с соседними государствами, мы им качественно проигрываем. И порт должен быть регионального значения. Можно долго, наверное, рассказывать про океаническую рыбу. А почему бы не в Питере это делать, где продукцию, которую ты выловил, не надо везти через сопредельные государства и несколько границ?
Поэтому ставка на туризм, которую сделали региональные власти и поддержали федеральные, пожалуй, единственно возможная для развития региона. Да, у нас есть льготы, как у особой экономической зоны, чтобы стимулировать развитие производственных предприятий. И это правильно, надо использовать возможности для развития, мы создаем новые рабочие места за счет этого. Но основополагающим в регионе является именно приток новых кадров, денег, людей. Давайте вспомним про теорию пассионарных личностей и Америку, как она создавалась, как развивалась. Туда приезжали люди, которые не могли себя реализовать в Старом Свете. Приезжали, и у них все получалось. Вот и к нам приезжают люди, которые не знают, что страшно открывать новый бизнес, они приезжают, открывают его, достигают успеха. Это же хорошо! Именно такие люди и двигают мир.
Но основополагающим в регионе является именно приток новых кадров, денег, людей. Давайте вспомним про теорию пассионарных личностей и Америку, как она создавалась, как развивалась. Туда приезжали люди, которые не могли себя реализовать в Старом Свете. Приезжали, и у них все получалось. Вот и к нам приезжают люди, которые не знают, что страшно открывать новый бизнес, они приезжают, открывают его, достигают успеха. Это же хорошо! Именно такие люди и двигают мир.
Если вернуться к вопросу архитектурных решений, то либо должны быть градостроительные регламенты, где прописано: «кровля скатная, немецкая черепица, на каждом доме три башенки, семь фахверков, окна деревянные, кондиционеры на фасады не вешать», ну и так далее. Если будут установлены такие правила, одно дело, а если этого нет… Градостроительство — это процесс творческий. Я сомневаюсь, что под эти правила и ограничения, которые я условно описал, мы заведем к нам какую-то гостиницу, это будет невозможно! И мы получим обратную историю, когда туристы к нам приедут и им негде будет остановиться, и им нечего будет делать. И тогда начнется отток и негатив. Поэтому нужно искать здоровый баланс между желанием местных жителей и экономикой, желанием приезжих в нашем случае.
— Поэтому вы не стали сохранять в Светлогорске гостиницу «Русь»?
— Нет, у меня были первоначальные планы по ее сохранению. Когда мы приобретали гостиницу, то хотели встроить ее в новый проект. «Русь» составляла бы 20–30% от общего объема. Рядом с ней был большой недострой, и мы на самом деле планировали строить на его месте. Но «Русь» строилась в 1991–1992 гг. Что это было за время в стране, обсуждать не будем. При возведении здания использовались всевозможные виды стройматериалов: часть стены из белого кирпича, оставшаяся часть из красного. Плюс сама гостиница рассчитана всего на 43–44 номера. При этом, когда мы ее купили, директор пришел и честно сказал: минимум два номера я всегда держу про запас и не сдаю туристам. Мы спросили почему, он ответил: у номеров такое состояние, что или кто-то потонет, или что-то прорвет, или крыша потечет, мне всегда нужно иметь резервный фонд, чтобы переселять людей. И что получается? Гостиница по номерному фонду не соответствует ни одним стандартам. Сначала мы планировали поэксплуатировать ее какой-то период времени. Как раз подходил срок аттестации звездности. Мы посмотрели, что «Русь» вместо 4 звезд, реально, если честно делать, то 2 звезды, ну максимум 3. А что сохранять? Номерного фонда нет, качества постройки тоже, историзма нет вообще никакого. Рассказывать о том, что в гостинице останавливались знаменитости и исторические личности? Мы очень бережно сохранили предметы, к которым они прикасались, например фотографии, элементы интерьера. Их история продолжится в новой гостинице. Но невозможно строить бизнес на том, чтобы вложиться во что-то, что генерирует убытки. Мы надеемся, что построим здание такого уровня качества, что сможем привлечь еще и новых гостей, создавать новую историю. И сможем не вспоминать, что мимо гостиницы проходили президенты, а увидеть это снова!
Но невозможно строить бизнес на том, чтобы вложиться во что-то, что генерирует убытки. Мы надеемся, что построим здание такого уровня качества, что сможем привлечь еще и новых гостей, создавать новую историю. И сможем не вспоминать, что мимо гостиницы проходили президенты, а увидеть это снова!
— Когда можно будет приехать отдыхать в новую «Русь»?
— Я думаю, года через 2–2,5.
— Еще один проект в Светлогорске не состоялся. Его в народе окрестили «Стакан», участок земли этот в вашем управлении. Что-то в перспективе планируете там сделать?
— Нет желания больше заниматься этим проектом. Были какие-то мысли в свое время, ставилась задача построить лифт, сейчас лифт построен. Поэтому проект вообще не стоит на повестке.
О Доме Советов
— О калининградском Доме Советов в прошлом году говорили много и на всех уровнях. Вы, глядя на это все, наверняка ведь имеете свое мнение относительно перспектив застройки исторического центра… Как лучше использовать эту землю, что должно появиться на этом месте?
— Первое: надо поблагодарить правительство Калининградской области, что они за эту проблему взялись и, на мой взгляд, уже почти ее решили. Второе: очень важно, когда ты делаешь какие-то концепции в голове, не забывать о реальности. Можно сколько угодно рисовать воздушные замки, аквапарки, небоскребы, восстановление Королевских замков, что угодно, но надо периодически приходить и смотреть, что там происходит сейчас. Есть проблема, которую надо решать. Я абсолютно уверен, что единства мнений архитекторов относительно того, что там должно быть, не удастся добиться никогда. Потому что практически у каждого из калининградских архитекторов есть свой проект развития этой территории, нарисованный для какого-то особого случая, для какого-то инвестора. И они ни за что в жизни — при всем моем глубоком уважении — не договорятся, это невозможно. А решать проблему все равно придется и, видимо, каким-то волевым решением властей.
Я абсолютно уверен, что единства мнений архитекторов относительно того, что там должно быть, не удастся добиться никогда. Потому что практически у каждого из калининградских архитекторов есть свой проект развития этой территории, нарисованный для какого-то особого случая, для какого-то инвестора.
— Так вы за парк или за застройку на месте Дома Советов?
— Любые парковые пространства — это хорошо. Но тем не менее это центр города, не думаю, что только парк сделает эту территорию очень красивой. У нас есть парк Калинина, можно развивать его, там более половины территории занимает лес; есть много других парков: Ашман парк, парк Теодора Кроне, можно их развивать. Безусловно, хотелось бы, чтобы здесь не только был парк, но и была бы реализована какая-то социально-общественная функция. Что государство возьмет за ориентиры и построит с учетом, что это центр города… Ну, наверное, им решать. Для привлекательности региона я бы предложил подумать о первичной туристской направленности тех объектов, которые там должны быть, чтобы выстраивалась такая четкая система: Дом Советов — могила Канта — Рыбная деревня, — и был бы такой своеобразный остров, на котором и музейный квартал, и кластер, где можно было бы интересно провести день-другой-третий.
Кроме того, я имел возможность побывать внутри Дома Советов и поизучать. И могу сказать, что с позиции инженерно-строительной мысли это был совершенно шикарный объект. Он построен по принципу американских небоскребов: внутри много металлических конструкций, балок, которые это все держат. Но нет такого объекта, который, простояв 40 лет без консервации, будет достроен без ущерба для качества и безопасности. И тем, кто говорит, что Дом Советов надо восстанавливать, хочется предложить сделать это за свой счет. Возьмите, пожалуйста, свою квартиру, заложите, полученные деньги вложите в прогнивший металл, а потом давайте советы. Достроить невозможно.
И тем, кто говорит, что Дом Советов надо восстанавливать, хочется предложить сделать это за свой счет. Возьмите, пожалуйста, свою квартиру, заложите, полученные деньги вложите в прогнивший металл, а потом давайте советы. Достроить невозможно.
О заработках и векторе развития
— Сколько вы зарабатываете?
— Отвечу так. Вопрос — не сколько человек зарабатывает, а сколько тратит и куда.
Редкий год у меня проходит, чтобы я не потратил существенную сумму на социальные и благотворительные программы.
— Пойти в другой регион инвестировать и строить нет планов?
— Нет. Я живу в Калининграде, я здесь родился, я хочу здесь жить, хочу развивать этот регион. Я не видел эффективный бизнес, который бы работал без управления собственником. Я видел много примеров калининградского бизнеса, когда он уходил в федерацию, из них, наверное, всего один или два успешные, остальные приходили к краху и разорению.
— А Балтийск, Янтарный? Какие территории перспективны с точки зрения застройки, куда развиваться?
— Калининградская область вся интересна для развития. Жилье и туристические объекты будут строиться преимущественно в местах с положительной демографической ситуацией и туристически привлекательных местах. Это все приморские города, Калининград и места, где выраженно сохранился историзм. Безусловно, на развитие будет влиять доступность, хочется надеятся, что тот темп по строительству новых дорог, который был в области в последние десять лет, будет продолжен.
— Говорят, следующие два года обещают быть особенно сложными для бизнеса…
— Я не помню ни одного года, чтобы было легко. Про четыре причины, которые мешают строителю, мы уже вспоминали (смеется). Для девелоперов, для строителей — при всех сложностях — 2020–2021 гг. были неплохими. В Калининградской области. Готовимся к тому, что 2022 год будет не такой сложный, как 2021-й, а как сложится на самом деле — жизнь покажет!
Материал подготовлен редакцией РБК Калининград