С 1 июля 2019 года все застройщики перешли на расчёты с дольщиками через эскроу-счета. Строительство жилых объектов должно осуществляться за свой счёт либо с помощью банковских кредитов (проектного финансирования). Управляющий Калининградским отделением ПАО Сбербанка Андрей Свердлов рассказывает о работе кредитной организации в связи с переходом на проектное финансирование.
— Какие у Сбербанка преимущества при работе с застройщиками по проектному финансированию?
— Сделки по проектному финансированию рассматриваются в Калининградском отделении с 1998 года. За это время наработан большой опыт работы в этом направлении, сформирован штат квалифицированных сотрудников. Существенным преимуществом является наличие собственного строительного эксперта, который знает все нюансы строительного сегмента Калининградской области. Также в Сбербанке нет ограничений по суммам финансируемых проектов. Нам интересны, как точечные проекты, так и финансирование крупных жилых комплексов.
— Чем занимается строительный эксперт?
— Как отмечают сами застройщики, новый порядок требует правильной оценки проекта, грамотного бюджетирования и планирования расходов, сокращения непредвиденных трат, соблюдение финансовой дисциплины и своевременных расчётов с контрагентами. В этом и помогает стройэксперт. Стоит отметить, что услуги специалиста для клиентов Сбербанка абсолютно бесплатны.
— Какая процентная ставка по проектному финансированию в Сбербанке?
— Сбербанк включён в программу Минэкономразвития РФ, которая позволяет предоставить проектное финансирование под 8,5% годовых. Хочу обратить внимание, что при расширении взаимовыгодного сотрудничества Сбербанк готов снижать ставку по проектному финансированию для своих партнёров. В свою очередь процентная ставка по проектному финансированию формируется исходя от наполнения эскроу-счетов денежными средствами дольщиков. Чем больше остатков, тем ниже ставка по проектному финансированию. В связи с высокой заинтересованностью Сбербанка в развитии строительной отрасли Калининградской области банк разрабатывает инструменты, которые позволяют застройщикам сократить расходы на банковское обслуживание при проектном финансировании.
— Какой пакет документов должен предоставить застройщик в банк для получения проектного финансирования?
— Финансовые, правоустанавливающие документы и документы по проекту.
— Сколько времени необходимо Сбербанку для рассмотрения всех документов на выдачу проектного финансирования?
— 25 рабочих дней с момента предоставления полного пакета документов.
— Может ли банк отказать застройщику в проектном финансировании, если все документы собраны?
— Банк может отказать при наличии судебных исков, плохой кредитной истории и нарушениях в оформлении исходно-разрешительной документации по проекту.
— А может ли проект показаться банку неинтересным?
— Для Сбербанка каждый проект интересен, и каждый проект рассматривается в индивидуальном порядке.
— Какие проблемы возникают у застройщиков при работе с проектным финансированием?
— Самая частая проблема, на мой взгляд, это сбор документов. Строительные компании, которые никогда не кредитовались, не имеют у себя в штате сотрудника, занимающегося сбором и ведением документации по проектному финансированию. Эта функция ложится на плечи бухгалтера, но зачастую у бухгалтера нет ни времени, ни опыта, поэтому сбор документов растягивается на длительное время.
— Должны ли дольщики обращаться за ипотекой только в тот банк, где кредитуется застройщик, или ограничений нет?
— Дольщик может взять ипотеку в любом банке. Но эскроу-счёт открывается в том банке, где застройщик получил проектное финансирование.
Отмечу, что в Сбербанке максимально комфортные условия для ипотечного кредитования. Разрабатываются и совершенствуются различные программы, в том числе и на льготных условиях для заёмщиков, которые открывают эскроу-счета. Наша платформа "ДомКлик" уже сейчас является экосистемой, сформированной вокруг ипотеки. На сегодняшний день у нас аккредитовано 87 жилых комплексов региона, вся информация по объектам доступна на портале "ДомКлик". Оформить заявку и получить одобрение на ипотеку можно прямо на портале в режиме онлайн. Здесь же можно подобрать себе жильё, сделать оценку и получить все необходимые консультации, а также воспользоваться услугами по регистрации объекта в Росреестре, сервисом безопасных расчётов, заказать правовую экспертизу и многое другое.
— Может ли застройщик при достаточном поступлении денежных средств на эскроу-счета досрочно погасить кредитную линию и не уплачивать проценты?
— Сбербанк предоставляет заёмщикам отсрочку по уплате процентов на весь период инвестиционной фазы. Эскроу-счета раскрываются только после ввода дома в эксплуатацию. Если остатков на счетах-эскроу достаточно для погашения накопленных процентов и ссудной задолженности, то кредит закрывается досрочно.
— При работе через эскроу-счета может ли дольщик рассчитывать на возможность приобретения жилья в рассрочку без участия в ипотеке?
— На усмотрение застройщиков, т. к. они заинтересованы и в реализации квартир, и в накоплении денежных средств на эскроу-счетах. У каждого застройщика существует своя система лояльности.
— Если застройщик не успевает закончить объект в срок и дольщик захочет забрать свои деньги, у него как-то изменится процентная ставка?
— Процентная ставка напрямую зависит от наполнения эскроу-счетов. Чем больше остатков на эскроу-счетах, тем меньше процентная ставка по проектному финансированию и наоборот.
Материал подготовлен редакцией партнёрских проектов РБК Калининград