Что делать, если с дома сыплется штукатурка, а стены пошли трещинами? Заботиться о состоянии фасада должна управляющая компания. Как именно — об этом «Клопс» рассказали калининградские эксперты.
1. Что должно насторожить при взгляде на фасад?
В норме на нём не должно быть видимых загрязнений, трещин, нарушений отделки. Окна, двери, водостоки должны быть исправными.
«Фасад многоквартирного дома не разрушается в один момент, процесс начинается незаметно, с незначительных трещин и повреждений покрытия. Влага попадает внутрь и, расширяясь при замерзании, увеличивает повреждения, проникая всё глубже и глубже. Поэтому при осмотре здания необходимо обращать внимание на любые дефекты — за ними могут скрываться серьёзные повреждения не только облицовки фасада, но и бетона и кладки несущих стен» — говорит Ольга Аринцева, зампред комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты России, директор Центра жилищного просвещения.
2. Что должна делать УК?
«Первая обязанность УК — это регулярные, не реже двух раз в год, полные технические осмотры и постоянное наблюдение. Если возникший дефект можно устранить без дополнительного финансирования — например, подправить штукатурку, подкрасить, поправить отошедшую часть воронки на водостоке — это должно быть сделано без дополнительной оплаты», — рассказала Ольга Аринцева, добавив, что плата за такие небольшие, но очень важные, работы уже включена в статью «содержание» в ваших квитанциях.
3. А если косметического ремонта недостаточно?
Тогда нужен тот, что в официальных документах называется «текущим». «Это работы, которые нужны для восстановления внешнего вида здания и продления срока его эксплуатации», поясняет эксперт.
Осмотрев повреждения, фасад зачищают, штукатурят или меняют облицовку, утеплитель. Попутно чинят отливы, водостоки, ограждения, остекление — всё, что включено в смету.
4. Как часто нужно ремонтировать фасад?
«Периодичность текущего ремонта каждого из элементов здания определяется, во-первых, потребностями по итогам осмотра, во-вторых, нормами и правилами и, в-третьих, тем, как это определено самой УК в отношении данного дома», — пояснила Ольга Аринцева.
На деле периодичность зависит от того, готовы или нет собственники платить за текущий ремонт: «И тут мы снова говорим о значении ухода за фасадом и другими элементами дома: чем скрупулезнее происходит обслуживание, тем реже требуется текущий ремонт».
Чем безалабернее относится УК к своим обязанностям, тем весомее расходы, в том числе на капитальный ремонт.
«Мы много работ выполняем на довоенных постройках. Зачастую изношенность конструктивов дома превышает 70-80%, некоторые конструкции — в аварийном состоянии. Такая ситуация сложилась из-за некачественного ухода за домом долгие годы. До капитального ремонта необходимо содержать дом порядке: например, устранять локальные протечки, чистить желоба, мыть фасад. Как и человек ухаживает за своим телом: чистит зубы, ходит к врачу, занимается спортом, так и управляющие организации должны должны обслуживать жилой фонд», — считает генеральный директор Фонда капремонта Калининградской области Олег Туркин.
«Как ни грустно, в зоне риска — самые новые дома: по ним не видно сразу, производится техническое содержание или УК только делает вид, что оно производится. А потом, как правило, с шестого — восьмого года жизни дома, начинают вылезать результаты. Собственники ругают УК, УК валит на застройщика, застройщик уже давно обанкротился», — обрисовала Аринцева типичную ситуацию.
5. Почему собственники должны платить за текущий ремонт?
Текущий ремонт не входит в статью «Содержание жилья», поэтому платить за него должны владельцы квартир и других помещений в доме.
«УК должна довести информацию до собственников о том, что текущий ремонт нужен и сколько он может стоить. Люди должны выразить готовность «скинуться». Это их прямая ответственность», — говорит Ольга Аринцева.
6. А если собственники отказались?
«Управляющей компании остаётся только зафиксировать этот факт, чтобы уберечь себя в будущих разбирательствах».
7. Как понять, хорошо ли УК выполняют свою работу?
«Нелишним будет изучить её годовой отчёт. Некоторые компании ведут свои паблики, соседские чаты. В них они пишут, что сделано, выкладывают фото «до» и после». Если речь о текущем ремонте, собственникам предоставляется отчёт в пределах сметы. Правильно, когда представители собственников его подписывают. Но тут есть тонкость: мало кто из жителей разбирается в полной мере, поэтому подписание отчёта нередко носит характер или чисто формальный, или «на доверии». Всегда огромную роль играет репутация УК – реагирует ли она, откликается, контактирует? Или, наоборот, избегает контакта, возле дома не появляется, трубку не берёт».
8. Куда жаловаться на УК?
Собственники могут обратиться в жилищный надзор. «Но тут надо быть готовым к тому, что УК выпишут штраф и она оплатит его из денег, которые жильцы уплатили в тарифе «на содержание». В итоге какие-то работы останутся несделанными, и при этом УК, выполняя предписания жилнадзора, придёт к собственникам на собрание со сметой на будущий текущий ремонт», — Ольга Аринцева советует для начала жаловаться в саму УК.
О работе управляющей компании можно судить по сведениям в ГИС ЖКХ. Если дом немолод и «болен», а в паспорте здания фигурирует нулевой износ — есть повод для беспокойства. Такое обследование делается за счёт собственников, но именно УК обязана информировать их о необходимости оценки износа здания.
В Калининграде много домов «в возрасте», и большинство из них ожидают капитального ремонта.
9. Сколько придётся ждать?
«На очередность проведения капремонта влияют несколько факторов: год постройки здания и технический износ. Исходя из этих данных и формируется программа капитального ремонта", — рассказал глава ФКР области Олег Туркин.
10. А можно пораньше?
«К сожалению, при формировании очерёдности предоставленные муниципальными образованиями данные могут быть некорректными. Собственники могут предоставить актуальные данные. Жители Калининградской области часто пользуются этим правом. Они заказывают в архиве справку о дате постройки дома и предоставляют её в ФКР. Раз в год мы актуализируем программу, и на основании новых данных очерёдность может сдвигаться».
В Калининграде утеплитель рухнул с фасада на стоявшие рядом машины. Управляющая компания выразила мнение, что она — ни при чём.
