11:34

Купить жильё в Калининграде: что происходит на рынке недвижимости — глазами застройщиков

  1. Статьи
Купить жильё в Калининграде: что происходит на рынке недвижимости — глазами застройщиков - Новости Калининграда | Фото: архив «Клопс»
Фото: архив «Клопс»

Уже не раз калининградские застройщики рассказывали, почему дорожает недвижимость, но часто ограничивались общими фразами. Во время недавнего круглого стола «РБК Калининград» эксперты на конкретных примерах объяснили, что происходит.

2019 год: переход на эскроу-счета

Цены на рынке начали меняться, когда строители перешли на новую систему привлечения средств дольщиков — эскроу-счета. Раньше люди напрямую платили за свои будущие квартиры, теперь девелоперы лишились доступа к деньгам клиентов.

«Поэтому многие маленькие застройщики ушли с рынка. Многие крупные застройщики уменьшили объёмы строительства. Из этого мы можем сделать вывод, что предложение на рынке поубавилось», — сказал генеральный директор АО «Калининградстройинвест» Павел Макаров.  

По его словам, многие банки не могли помочь кредитами: «Ни у кого не было опыта, все ходили друг к другу, договориться не получалось».  

На фото: Павел Макаров | Фото: Александр Подгорчук / «Клопс»
На фото: Павел Макаров. Фото: Александр Подгорчук / «Клопс»

До этого половина покупателей подыскивала надёжного застройщика, не торопясь с покупкой. Когда появились эскроу-счета, выросла гарантия стабильности вложений и, как следствие, вырос спрос — говорит генеральный директор ООО «Атлант» Олег Аминов. 

Чтобы начать работать с эскроу-счетами, дом должен быть построен на 30-50%. Не все девелоперы могли таким похвастаться, а многие и вовсе только начали работы, не все успели получить разрешение на сбор средств дольщиков. Чтобы работать по новой схеме, компании начали активно строить за свой счёт. Кому-то пришлось брать дорогие кредиты.  

«Тогда <...> многие по 7-9 месяцев получали эти кредиты. Соответственно, автоматически жильё подорожало», — продолжил Аминов. Для покупателя готовая квартира на 15-20% дороже, чем в строящемся. В реальности получилась так, что эта разница составила всего 5%: застройщики пытались отбить свои затраты.

Конечно, люди пошли покупать готовое — это было выгоднее. Спрос родился искусственно.
На фото: Олег Аминов | Фото: Александр Подгорчук / «Клопс»
На фото: Олег Аминов. Фото: Александр Подгорчук / «Клопс»

2020: новые проблемы

Себестоимость стройки

Себестоимость строительства начала стремительно расти, и к лету 2021 года увеличилась на 70%. Что ещё повлияло на цены, объяснил Павел Макаров: 

«С каждым годом у нас меняется нормативная база для строительства. Если раньше воздуховод по нормам был одного диаметра, сейчас он в два раза больше. Раньше можно было 0,1 [общей придомовой] парковки на квартиру построить, а сейчас надо 0,3-0,4 или 0,5, как в Зеленоградске. Если раньше проезд — отступ от границы участка — был три метра, то сегодня шесть метров. Соответственно «пятно» застройки тоже становится меньше, и себестоимость земли на один квадратный метр становится больше», — объясняет девелопер. 

Земля в регионе подорожала в 3-5 раз. Раньше гектар земли на Сельме можно было купить за 50 млн рублей, то сегодня — 150 млн, называет цифры Макаров. 

Сегодня ценник за 1,2 гектара земли на Артиллерийской — 180 миллионов рублей. Если в посёлке Космодемьянского земля стоила 25 миллионов со всеми техническими условиями, то сегодня — 100 миллионов.

Металл подорожал вдвое, материалы местного производства — кирпич, газосиликатный блок — в пределах 10-15%. 

Пандемия

Повысились траты на оплату труда: сыграли свою роль пандемия и дефицит рабочих рук из-за закрытых границ. 

«Тогда произошёл сильный рост стоимости подрядных работ и уровня заработной платы. Соответственно, мы имеем в целом картину удорожания себестоимости по всем абсолютно позициям, которые на сегодня есть, и застройщики только по этой причине не будут опускать цену», — сказал Макаров. 

«Железный занавес» XXI века дал существенный толчок внутреннему туризму. Приезжие из «большой» России познакомились с Калининградской областью, поняли, как тут хорошо, и стали присматривать здесь квартиры. Эти покупатели составили 35% от общего числа. Не забываем и о девальвации рубля, случившейся в 2020 году. Калининградцы стали вкладывать сбережения в недвижимость. 

Купить жильё в Калининграде: что происходит на рынке недвижимости — глазами застройщиков - Новости Калининграда | Фото: Александр Подгорчук / «Клопс»
Фото: Александр Подгорчук / «Клопс»

Льготная ипотека

Программа стартовала в апреле 2020 года и должна была действовать до ноября прошлого года, но её продлили до 1 июля 2021-го. Льготная ипотека вновь простимулировала спрос, за которым не поспевали застройщики: покупать квартиры стали даже те, кто не собирался — государство помогает, грех не воспользоваться моментом. 

При этом эксперты заявляют: программа повлияла на стоимость недвижимости, но не столь существенно. 

«Пики были продаж были, согласен. Но если мы посмотрим объёмы до введения льготной ипотеки за март 2020 года и сравним его с мартом 2021 года, то количество ипотечных сделок практически не изменилось. Рост составил всего 7%», — говорит руководитель ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк» в Калининграде Алексей Скульдицкий.  

Он добавляет, что сделок по новостройкам стало гораздо больше, чем по вторичке и другим программам: 

«Инвесторы понимали, что цены продолжат расти, и брали в кредит по две или три квартиры. Но точные цифры, по данным ЦБ, гласят: 

на март 2020 года в регионе была заключена 351 сделка на покупку квартир в новостройках в ипотеку, в марте 2021 года — 378. 

Говорить только про влияние льготной ипотеки, считаю, нельзя», — подытожил Скульдицкий. 

На фото: Алексей Скульдицкий | Фото: Александр Подгорчук / «Клопс»
На фото: Алексей Скульдицкий. Фото: Александр Подгорчук / «Клопс»

2021 год: что имеем на сегодняшний день 

Сейчас, когда наладилась работа с эскроу-счетами, дольщики спокойно покупают квартиры в строящихся домах: за таким жильём не выстраивается очередь. 

Проблема в другом — нет готовых квартир. 

«Многие застройщики из-за роста цен приостановили продажи, дожидаясь максимального пика. Бытует мнение, что квартиры на побережье у нас продавались в мае или в июне 2020 года по 80-85 рублей за «квадрат», а сейчас, когда цена выросла до 120 за «квадрат», многие сидят и думают: вот я бы посидел год, а потом два года мог не работать», — говорит генеральный директор ООО «Атлант» Олег Аминов. 

При этом цены на новостройки стабилизируются.

«С этим согласны многие эксперты, я в том числе. Исторически цена на недвижимость не падала никогда, по крайней мере, в долгосрочном периоде  — она только растёт. В краткосрочных периодах — да, бывает небольшое снижение, бывает застой на рынке. Но цена всегда возвращается к росту», — считает Павел Макаров.

Сейчас ситуация слегка выровнялась, но нет гарантий, что цены будут резко, на 15% падать, как в 2016-2018 годах — предупреждает Олег Аминов. 

Что может улучшить ситуацию

Поможет продление льготной ипотеки — это, по всей видимости, случится, раз президент сделал такое предложение. А ещё необходимо наращивать темпы строительства, чтобы компенсировать дефицит . 

Нужно продавать больше земли застройщикам, чтобы была возможность реализовывать проекты, подготавливать инфраструктуру. 

Работать больше над выдачей разрешений для застройщиков, чтобы было поле для манёвра и возможность выбирать, какой объект в первую очередь строить в зависимости от конъюнктуры рынка. На сегодня мы все работаем на пределе: мы получили разрешение и за несколько недель выходим на стройку», — говорит Павел Макаров. 

Власти Калининградской области немного другого мнения на этот счёт: они считают, что объёмы строительства нужно снижать и прекращать строить «человейники», делая акцент на качество жилья. В то же время губернатор Антон Алиханов согласен, что продажа земель, вовлечение их в оборот и обеспечение инженерной инфраструктуры поможет «остудить» рынок. 

Я не могу вам обещать, что завтра вдруг будет вводиться в два-три раза больше жилья.

Вы же понимаете, у нас есть определённое движение за сокращение объёмов строительства, за повышение качества этого строительства, против «человейников», за повышение цены квадратного метра», — высказался глава региона.

Год назад в Калининградской области образовался ажиотажный спрос на жильё: появился дефицит новостроек, люди перестали торговаться.