Уже не раз калининградские застройщики рассказывали, почему дорожает недвижимость, но часто ограничивались общими фразами. Во время недавнего круглого стола «РБК Калининград» эксперты на конкретных примерах объяснили, что происходит.
2019 год: переход на эскроу-счета
Цены на рынке начали меняться, когда строители перешли на новую систему привлечения средств дольщиков — эскроу-счета. Раньше люди напрямую платили за свои будущие квартиры, теперь девелоперы лишились доступа к деньгам клиентов.
«Поэтому многие маленькие застройщики ушли с рынка. Многие крупные застройщики уменьшили объёмы строительства. Из этого мы можем сделать вывод, что предложение на рынке поубавилось», — сказал генеральный директор АО «Калининградстройинвест» Павел Макаров.
По его словам, многие банки не могли помочь кредитами: «Ни у кого не было опыта, все ходили друг к другу, договориться не получалось».
До этого половина покупателей подыскивала надёжного застройщика, не торопясь с покупкой. Когда появились эскроу-счета, выросла гарантия стабильности вложений и, как следствие, вырос спрос — говорит генеральный директор ООО «Атлант» Олег Аминов.
Чтобы начать работать с эскроу-счетами, дом должен быть построен на 30-50%. Не все девелоперы могли таким похвастаться, а многие и вовсе только начали работы, не все успели получить разрешение на сбор средств дольщиков. Чтобы работать по новой схеме, компании начали активно строить за свой счёт. Кому-то пришлось брать дорогие кредиты.
«Тогда <...> многие по 7-9 месяцев получали эти кредиты. Соответственно, автоматически жильё подорожало», — продолжил Аминов. Для покупателя готовая квартира на 15-20% дороже, чем в строящемся. В реальности получилась так, что эта разница составила всего 5%: застройщики пытались отбить свои затраты.
Конечно, люди пошли покупать готовое — это было выгоднее. Спрос родился искусственно.
2020: новые проблемы
Себестоимость стройки
Себестоимость строительства начала стремительно расти, и к лету 2021 года увеличилась на 70%. Что ещё повлияло на цены, объяснил Павел Макаров:
«С каждым годом у нас меняется нормативная база для строительства. Если раньше воздуховод по нормам был одного диаметра, сейчас он в два раза больше. Раньше можно было 0,1 [общей придомовой] парковки на квартиру построить, а сейчас надо 0,3-0,4 или 0,5, как в Зеленоградске. Если раньше проезд — отступ от границы участка — был три метра, то сегодня шесть метров. Соответственно «пятно» застройки тоже становится меньше, и себестоимость земли на один квадратный метр становится больше», — объясняет девелопер.
Земля в регионе подорожала в 3-5 раз. Раньше гектар земли на Сельме можно было купить за 50 млн рублей, то сегодня — 150 млн, называет цифры Макаров.
Сегодня ценник за 1,2 гектара земли на Артиллерийской — 180 миллионов рублей. Если в посёлке Космодемьянского земля стоила 25 миллионов со всеми техническими условиями, то сегодня — 100 миллионов.
Металл подорожал вдвое, материалы местного производства — кирпич, газосиликатный блок — в пределах 10-15%.
Пандемия
Повысились траты на оплату труда: сыграли свою роль пандемия и дефицит рабочих рук из-за закрытых границ.
«Тогда произошёл сильный рост стоимости подрядных работ и уровня заработной платы. Соответственно, мы имеем в целом картину удорожания себестоимости по всем абсолютно позициям, которые на сегодня есть, и застройщики только по этой причине не будут опускать цену», — сказал Макаров.
«Железный занавес» XXI века дал существенный толчок внутреннему туризму. Приезжие из «большой» России познакомились с Калининградской областью, поняли, как тут хорошо, и стали присматривать здесь квартиры. Эти покупатели составили 35% от общего числа. Не забываем и о девальвации рубля, случившейся в 2020 году. Калининградцы стали вкладывать сбережения в недвижимость.
Льготная ипотека
Программа стартовала в апреле 2020 года и должна была действовать до ноября прошлого года, но её продлили до 1 июля 2021-го. Льготная ипотека вновь простимулировала спрос, за которым не поспевали застройщики: покупать квартиры стали даже те, кто не собирался — государство помогает, грех не воспользоваться моментом.
При этом эксперты заявляют: программа повлияла на стоимость недвижимости, но не столь существенно.
«Пики были продаж были, согласен. Но если мы посмотрим объёмы до введения льготной ипотеки за март 2020 года и сравним его с мартом 2021 года, то количество ипотечных сделок практически не изменилось. Рост составил всего 7%», — говорит руководитель ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк» в Калининграде Алексей Скульдицкий.
Он добавляет, что сделок по новостройкам стало гораздо больше, чем по вторичке и другим программам:
«Инвесторы понимали, что цены продолжат расти, и брали в кредит по две или три квартиры. Но точные цифры, по данным ЦБ, гласят:
на март 2020 года в регионе была заключена 351 сделка на покупку квартир в новостройках в ипотеку, в марте 2021 года — 378.
Говорить только про влияние льготной ипотеки, считаю, нельзя», — подытожил Скульдицкий.
2021 год: что имеем на сегодняшний день
Сейчас, когда наладилась работа с эскроу-счетами, дольщики спокойно покупают квартиры в строящихся домах: за таким жильём не выстраивается очередь.
Проблема в другом — нет готовых квартир.
«Многие застройщики из-за роста цен приостановили продажи, дожидаясь максимального пика. Бытует мнение, что квартиры на побережье у нас продавались в мае или в июне 2020 года по 80-85 рублей за «квадрат», а сейчас, когда цена выросла до 120 за «квадрат», многие сидят и думают: вот я бы посидел год, а потом два года мог не работать», — говорит генеральный директор ООО «Атлант» Олег Аминов.
При этом цены на новостройки стабилизируются.
«С этим согласны многие эксперты, я в том числе. Исторически цена на недвижимость не падала никогда, по крайней мере, в долгосрочном периоде — она только растёт. В краткосрочных периодах — да, бывает небольшое снижение, бывает застой на рынке. Но цена всегда возвращается к росту», — считает Павел Макаров.
Сейчас ситуация слегка выровнялась, но нет гарантий, что цены будут резко, на 15% падать, как в 2016-2018 годах — предупреждает Олег Аминов.
Что может улучшить ситуацию
Поможет продление льготной ипотеки — это, по всей видимости, случится, раз президент сделал такое предложение. А ещё необходимо наращивать темпы строительства, чтобы компенсировать дефицит .
Нужно продавать больше земли застройщикам, чтобы была возможность реализовывать проекты, подготавливать инфраструктуру.
Работать больше над выдачей разрешений для застройщиков, чтобы было поле для манёвра и возможность выбирать, какой объект в первую очередь строить в зависимости от конъюнктуры рынка. На сегодня мы все работаем на пределе: мы получили разрешение и за несколько недель выходим на стройку», — говорит Павел Макаров.
Власти Калининградской области немного другого мнения на этот счёт: они считают, что объёмы строительства нужно снижать и прекращать строить «человейники», делая акцент на качество жилья. В то же время губернатор Антон Алиханов согласен, что продажа земель, вовлечение их в оборот и обеспечение инженерной инфраструктуры поможет «остудить» рынок.
Я не могу вам обещать, что завтра вдруг будет вводиться в два-три раза больше жилья.
Вы же понимаете, у нас есть определённое движение за сокращение объёмов строительства, за повышение качества этого строительства, против «человейников», за повышение цены квадратного метра», — высказался глава региона.
Год назад в Калининградской области образовался ажиотажный спрос на жильё: появился дефицит новостроек, люди перестали торговаться.