Калининградские новостройки дешевели с марта. В среднем «квадрат» стал стоить на 10-15 тысяч рублей меньше, чем в январе-феврале. Минимальные цены были в апреле, но к лету они снова поползли вверх. С чем связана такая тенденция и когда на рынке появятся квартиры, выкупленные инвесторами с целью перепродажи — выяснял «Клопс».
Первичка
В феврале этого года в Калининградской области «квадрат» в новостройке можно было купить за 95-100 тысяч рублей, сегодня — за 83-86 тысяч. В самом Калининграде цена упала с 90 тысяч до 70-72 тысяч, такие данные приводят Дом.Клик и Дом РФ.
«У нас в данный момент серый ключ стоит дороже, чем в апреле прошлого года. Февраль был пиковый, но за такие цены очень мало покупалось квартир. Происходящее сегодня — это более реальная цена рынка, за такие суммы покупают, но найти квартиру в новостройке в сером ключе за 70-72 тысячи за «квадрат» можно только в Московском районе», — говорит калининградский риелтор Зумрад Дыро.
Часто суммы в прайсе не имеют ничего общего с реальностью. Бывает, собственник хочет за свою квартиру 10 млн рублей, хотя красная цена для неё — 5 млн. Всё зависит от спроса.
Как и застройщики, собственники смотрят, что люди готовы платить 95 тысяч за «квадрат» — и могут поставить такую цену. Сейчас она вернулась к более-менее адекватной, хотя 70 тысяч — это тоже странно.
По словам риелтора, лето — это сезон высокого спроса: «Прогнозировать очень сложно, очень шаткая ситуация. Понижения точно не будет, стабилизации точно не наблюдается. Мы видим, что цена повышается и повышается».
Для расчёта средней цены берётся как готовая недвижимость, так и та, что будет сдана в эксплуатацию через года два-три, а также квартиры на окраинах городов. Сейчас на рынке дефицит готовых квартир, и он огромен, говорит гендиректор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва.
Эти факторы сформировали иллюзию удешевления квадратного метра. На самом деле застройщики не понижали цены и тенденции к понижению цен нет.
На рынке наблюдается стагнация и снижение покупательского спроса — и в Калининграде, и в приморских городах.
«С этим тоже связана иллюзия снижения цен. Выглядит это примерно так: готовые квартиры стоимостью в 120-140 тысяч за квадратный метр на побережье разобрали, остались те, что на стадии 10-15% готовности или «с котлованов» — а они, естественно, дешевле», — сказала Гилёва.
По мнению руководителя компании «Ремжилстрой» Ирины Губко, тенденции к снижению пока ещё нет. Есть спад продаж новостроек в Калининграде, и он продолжится, после того как закроется льготная ипотека.
«И может, будет снижаться цена, но точечно. Всё будет зависеть от политики конкретного застройщика: если ему нужно больше продаж, то будут снижать цены, а если нет — значит, у застройщика есть либо собственное финансирование строительства, либо проектное. Такие девелоперы не будут снижать цены», — говорит эксперт.
Как правило, речь идёт об эконом-сегменте, массовой застройке на окраинах Калининграда. А вот жильё бизнес-класса и элитное не подешевеют, как и центр Калининграда — ликвидное жильё, сданное в эксплуатацию. Здесь цены как были от 85-110 тысяч за «квадрат», так и останутся.
«По новостройкам к концу июня-июля будут корректировки вниз на две-три, не более пяти тысяч по тем объектам, которые будут сданы через полтора-два года. По объектам «на выданье» дисконта не предвидится, но, возможно, будут подвижки. Скорее, это будут акции от застройщиков, которые изначально необоснованно завысили цены, пытаясь запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки», — сказал своё мнение глава агентства недвижимости «Клипер» Олег Перевалов.
Заместитель директора калининградского отделения АО «Строительный трест» Александр Белов отмечает, что за последние три месяца снизился ажиотажный спрос:
Но сохраняются достаточно стабильные темпы продаж. По моему мнению, цены сейчас вышли на плато.
Новая вторичка
Совсем скоро на рынке начнёт появляться жильё, купленное инвесторами и отремонтированное из серого ключа в приглядные квартиры. Порой такие продаются сразу с мебелью.
«Сейчас есть тренд на готовое жильё, потому что люди, переезжающие из других регионов с контейнерами, не хотят заморачиваться с ремонтом, они хотят приехать и жить спокойно. Такие квартиры сейчас дорожают, но и расходятся они быстро», — говорит Олег Перевалов.
Старая, привычная вторичка в немецких домах, хрущёвках считается неликвидной, поэтому цены там не такие высокие. Примерно такая же ситуация и по индивидуальным домам. Те, что с хорошим ремонтом, прилично стоят, а не совсем свежие, с плохой отделкой продаются дёшево — отмечает эксперт.
«Сейчас инвесторы ждут окончания льготной ипотеки, чтобы увидеть, какая цена будет на выходе и за сколько можно потом реализовать квартиры. Скоро на рынок выбросят достаточно много предложений. Тех, кто купил жильё по льготной ипотеке с целью инвестирования, было немало: впервые в истории российского ипотечного кредитования люди приобретали не одну, а две, а то и три квартиры», — отмечает гендиректор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва.
Ирина Губко считает, что для инвесторов сейчас не очень хорошее время:
Пик уже достигнут, когда было самое дорогое жильё. Сейчас, если начинается откат, то они не выиграют. К осени на каких-то проектах можно ожидать снижения цены на недвижимость.
В Калининградской области после завершения льготной ипотеки под 6,5% цены на жильё в целом не снизятся. Отмена программы нанесёт удар не только по рынку недвижимости.