Сдавать квартиру — звучит легко: заключить договор и ежемесячно получай пассивный доход. Но на поверку этот процесс тоже сопровождается расходами и рисками. Нужно учитывать издержки: квартплату, страховку на случай повреждений, налог на недвижимость, подоходный налог. С последними категориями сложнее всего, ведь если не знать все нюансы, то можно стать нарушителем закона. Как избежать такого расклада, расскажем в материале.
Аренда или найм?
Говоря о сдаче квартиры или другой недвижимости, мало кто задумывается, какой термин здесь будет более корректным. Юристы объясняют: в случае, когда речь идёт о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это та самая распространённая ситуация, когда человек снимает или сдаёт квартиру. Договор аренды же используется, если квартира сдаётся организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Какие документы потребуются?
Для сдачи квартиры необходимы паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя), а также свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на её собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.
Пара важных моментов:
- Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора потребуется разрешение органов опеки. Если ребёнок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится.
- Если вы хотите сдать внаём квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке. В противном случае возможны самые разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
- Адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа, на основании которого квартира вам принадлежит;
- Данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъёмщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие;
- Пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон);
- Порядок одностороннего распоряжения договора. Этот пункт — важнейшая часть договора: если забыть про него, то расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд;
- Реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки). Их лучше указать отдельно.
Как платить налоги?
Сдавать недвижимость можно тремя способами: как физическое лицо, как самозанятый, либо оформить патент. Соответственно, налог и его размер тоже будут меняться: налог на доходы физических лиц (ставка 13%); патент на сдачу жилых помещений в аренду (6% от базового размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в соответствии с коэффициентом-дефлятором и понижающим коэффициентом на 2022 год); налог на самозанятость (4% или 6% для физических и юридических лиц соответственно).
После заключения договора его нужно зарегистрировать в Росреестре — в том случае, если он заключён дольше, чем на один год. Если срок договора меньше, то регистрация не нужна.
Платить как физлицо
Если выбрать уплату подоходного налога как физ. лица по ставку 13% от дохода, придётся отчитаться о доходах и подать декларацию в ФНС по форме 3НДФЛ. Подать её необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за просрочку на граждан налагаются штрафные санкции! Подать декларацию можно лично или в электронной форме (через личный кабинет налогоплательщика).
После подачи декларации необходимо будет уплатить налог до 15 июля.
Купить патент
Индивидуальные предприниматели имеют право оформить патент на сдачу в аренду (внаём) собственных или арендованных жилых помещений. Патент можно приобрести на любой срок от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.
Годовая стоимость патента определяется как 6% от потенциально возможного годового дохода, умноженные на коэффициент дефлятор и понижающий коэффициент (для 2022 года — 0,8). Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности установлен законом Калининградской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Калининградской области» от 22 октября 2012 года №154.
Для расчёта стоимости патента в Калининградской области проще всего воспользоваться патентным калькулятором на сайте региональной программы по финансовой грамотности.
Самозанятость
Проще всего платить налог в качестве плательщика налога на профессиональный доход. Зарегистрироваться и платить налог можно прямо из дома, на сайте налоговой или через мобильное приложение «Мой налог», которое также доступно в GooglePlay и AppStore.
Налог составляет 4% от дохода, если оказываются услуги физическим лицам, и 6%, если клиент — юридические лица или ИП. Если же годовые доходы превысили 2,4 млн рублей, то всё, что сверх этой суммы, облагается привычным 13% НДФЛ. Платят самозанятые только с того, что заработали. Никаких других платежей нет — ни пенсионных, ни в фонд медстрахования.
Самозанятым также предоставляется налоговый вычет в размере 10 000 рублей. Он позволяет уменьшить налог: на доходы от физлиц налог составит 3%, а от юрлиц и ИП — 4%. Но когда сумма уплачиваемых налогов превысит 10 тысяч рублей, ставки вырастут до 4% и 6% соответственно.
Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области». Дополнительная информация по вопросам финансовой грамотности — по телефону горячей линии (звонок бесплатный) 8 (800) 555-85-39 или на сайте fingram39.ru.
Партнёрский материал